Choisir un terrain pour faire construire

Le choix du terrain est la première étape lorsque l’on veut faire construire sa maison et c’est une étape importante qui a des conséquences tout au long du projet. Son choix ne doit donc pas être laissé au hasard et doit être un peu plus réfléchi que simplement au ‘feeling’.

Une fois que vous avez passé la première étape de déterminer la zone géographique désirée, vient la chasse aux annonces. Et il n’est pas toujours facile d’imaginer qu’un simple carré de terre peut devenir votre jardin, ni comment il peut accueillir la maison de vos rêves. Dans des zones tendues où le foncier est rare, il faudra pourtant vous décider rapidement et la première visite est cruciale.

Voici 5 points à analyser quand vous visitez un terrain pour la première fois :

1. La pente et la nature du terrain

Cette caractéristique peut paraître étonnante pour vous, elle est primordiale pour l’architecte qui visite le terrain. C’est ce qui définira et modèlera l’ensemble de votre projet, car la pente a une incidence directe sur les volumes et l'architecture : une pente génère des cadrages et des vues (à prendre en compte pour l’orientation des ouvertures notamment), une arrivée par le bas du terrain ou par le haut n’implique pas les mêmes réflexions dans la répartition du programme (terrasse en surplomb, positionnement des chambres, de la cuisine, répartitions des espaces de jours et des espaces nocturnes, …), enfin à l’extrême, une forte pente peut générer des structures sur pilotis ou de gros travaux de terrassement.

A l’inverse, un terrain plat ou avec une faible pente n’est pas l’assurance de fondations minimales, en effet si le sol ne se tient pas assez (sol argileux par exemple), il peut être nécessaire d’aller chercher le bon sol avec des fondations de plusieurs mètres de profondeur. Une étude de sol doit donc être réalisée dès les premières esquisses, afin de connaitre précisément la nature du sol et les fondations préconisées et ainsi éviter toutes mauvaises surprises ultérieures.

2. L'orientation

L’objectif recherché est bien évidemment d’orienter un maximum la future maison vers le sud. Cette orientation favorise l’apport du soleil en hiver et la protection des pièces de vie en été. Les orientations Est et Ouest ne sont pas un problème l’hiver mais créent des surchauffes en été qu’il est difficile de contrer efficacement.

Il est donc nécessaire de savoir repérer où est le Sud lorsque vous êtes sur le terrain (et pensez à vérifier les dires du vendeur avec la boussole de votre téléphone). Il est également important de se faire une idée de la course du soleil (où il se lève et se couche aux solstices d’été et d’hiver) afin d’avoir une vision globale de l’ensoleillement.

Idéalement environ 60% des ouvertures d'une maison doivent être orientées vers le Sud, cela impacte donc le programme et les usages dans votre futur nouvel espace de vie. L’emplacement des pièces et des extérieurs se détermine par des questions d’usage très simples : Est-ce que le soleil rentrera dans la cuisine lorsque vous prendrez le petit déjeuner ? Est-ce que le coucher du soleil sera visible de la terrasse ? etc…

3. Les masques solaires et vis à vis

Connaître la course du soleil est important, mais pensez également à observer les alentours, au-delà de votre terrain. Est-ce que des éléments du terrain ou de environnement proche sont susceptibles de créer des ombres projetés sur votre terrain ? Les deux extrêmes étant un immeuble de 10 étages à proximité, plongeant à tout jamais le terrain dans l’ombre, ou un arbre qui protégerait vos baies vitrées du soleil en période estivale, tout en perdant ses feuilles en hiver permettant l’entrée de la lumière dans votre salon, (quand vous en avez besoin). Tous les masques solaires ne sont donc pas forcement mauvais, l’idéal étant de privilégier une végétation dense l’été mais caduc en hiver.

Les vis-à-vis font partis des contraintes que l’on regarde naturellement et il n’est pas difficile de repérer si le voisin aura une vue plongeante sur votre terrasse. Mais il faut également prendre en compte les futures constructions alentours, afin de ne pas se retrouver avec une mauvaise surprise dans quelques années. En effet la belle vue dégagée sur des champs qui vous fait craquer pour le terrain, pourrait très bien dans quelques années se trouver obstruée par une construction ! Pensez donc bien à vérifier les zones du PLU des terrains alentours (voir le point 5 sur les règlements).

Enfin si vous projetez de faire construire une piscine, veillez à avoir un ensoleillement tout au long de la journée au niveau de la piscine et sur les terrasses autour afin d'en profiter un maximum.

4. Accès, viabilisation & végétation

Dans ce chapitre nous allons parler d’aspects pratiques du terrain qui peuvent avoir une influence sur le déroulement du chantier. Le premier aspect à prendre en compte et celui de l’accès au terrain. Nombre de terrains aujourd’hui sont issus de redécoupage de parcelles, notamment dans les zones recherchées.

Le propriétaire d’une maison existante, divise son terrain en deux ou plusieurs parcelles constructibles plus petites. Cette nouvelle configuration nécessite alors la création d’un 2ème accès pour la parcelle à construire, ce qui n'est pas toujours évident. Il est donc bien important de se renseigner sur certains points tels que :

• les frais à engager pour créer cet accès (et qui le prend à sa charge),

• si la mairie a déjà validé la création d’un accès (avec un permis d'aménager par exemple),

• s’il y a des servitudes de passages ou de réseaux sur le terrain à vendre (ce qui détermine le positionnement du projet, en effet, impossible de faire des fondations sur le passage d’une canalisation existante).
  

Le second aspect concerne la viabilisation du terrain. Celle-ci peut engendrer une note non négligeable dans le coût total de l’opération. Renseignez-vous bien si la viabilisation est - ou sera - faite par le vendeur et où seront placés les arrivées des réseaux (logettes EDF notamment) en bordure du terrain. S'il y a des raccordements à faire, attention aux frais des opérateurs qui peuvent être très élevés. Enfin, faites attention à la hauteur des évacuations, en effet si les évacuations sont plus hautes que le terrain (ce qui peut arriver en bordure d'un terrain en pente par exemple), il sera alors nécessaire d'avoir une pompe de relevage pour les évacuations. Ce n'est pas nécessairement gênant mais il faut le prendre en compte dans la conception et le coût associé.

Enfin dernier point à prendre en compte dans les aspects pratiques d’un terrain, la végétation. En plus de pouvoir déterminer l'emplacement adéquate de votre projet sur la parcelle (pour ne pas sacrifier un ou plusieurs arbres remarquables par exemple), il peut être nécessaire de faire réaliser un diagnostic détaillé par un paysagiste, afin de connaitre les essences d’arbres à conserver, mais aussi ceux malades ou dangereux (risque de chutes de branches mortes, …). Le paysagiste pourra également vous faire des préconisations sur d'éventuels sujets à planter (astuces pour cacher un vis-à-vis, faire de l'ombre sur une terrasse etc…).

5. Cadastre, Plan Local d'Urbanisme & règlements de lotissement

Enfin, lorsque l’on souhaite construire sur un terrain, plusieurs règlements se superposent avec de nombreuses contraintes. Le cadastre est surement le plus connu de ces règlements. Il fait apparaître la ou les parcelles à vendre. Idéalement il est préférable d'avoir un plan de géomètre qui effectue des relevés contradictoires des limites et de la taille du terrain. Vous avez donc la certitude que les limites ne feront pas l'objet de differents avec les voisins.

La construction en soi dépend majoritairement des règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou d'un POS sur des communes plus rurales. Il s'agit d'une série d'articles définissant l'emprise au sol maximale, les écartements à respecter avec les limites de propriété, la hauteur maximum imposée etc… Cela peut même être assez restrictif pour votre projet d'architecture (pente de toit, proportions des ouvertures, couleurs des façades etc…). Un projet contemporain peut avoir du mal à correspondre à un règlement très strict, pensez à bien faire la relecture du PLU avec votre architecte avant de vous engager sur un terrain.

Il reste un dernier règlement, souvent oublié et qui pourtant est le plus limitatif, il s’agit du règlement de lotissement (avec parfois son complément le cahier des charges du lotissement). Souvent écrit il y a plusieurs dizaines d'années, certains vendeurs ne sont même pas au courant de son existence ! Laissé à la liberté du lotisseur lors de la création du lotissement il est sensé être revoté tous les 10 ans. Plus restrictif que le PLU, on peut y retrouver absolument tout, d'une taille limite d'une parcelle à l'interdiction pure et simple de faire une piscine !

Il est donc nécessaire lors de la signature d'un compromis qu'un notaire ait bien vérifié l'existence ou non d'un règlement de lotissement. N'oubliez pas non plus de faire rajouter par le notaire une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire lors de l'achat d'un terrain, ainsi vous pourrez vous retirer de la vente si un élément viendrait empêcher la constructibilité du terrain.

Conclusion

De nombreux paramètres sont à analyser lors de la visite d'un terrain, chacun a son importance dans un projet de construction. La visite d’un architecte est donc recommandé lors d’une deuxième visite de votre futur bien, afin de valider avec lui l'adéquation entre le programme et le terrain. Il pourra également vous avertir sur des règlements restrictifs, des frais cachés ou d'éventuels surcoûts lors de la construction. Son avis est précieux, ne vous privez de ses conseils !